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第六章 方案星期三项目情况报告书（第2页）

④公共配套实施，面积2万平方米，不可售

⑤教育设施用地5万平方米，不可售

⑥绿地公园建设，8万平方米，不可售

综上，预计可售面积共计31.5万（住宅14万+商业7.5万+办公产业用地10万）

经初步测算，项目总投资约（单位：万元），其中：

（1）拆除前期服务费（含测绘、拆除等一切签约前期可能产生费用）：4000

（2）拆迁过渡款及补偿费：20000

（3）建筑工程费用：60000

（4）建设期利息：15000

（5）其他支出：1000

综上：合计100000万元（即10亿元）

（具体方案由融资部门细化）

总体来看，拆迁项目的融资渠道主要分为三类，一是银行贷款、二是非标融资、三是引入合作方。

（1）银行贷款门槛最高

①拆迁贷一般要求《搬迁补偿协议》签约率达到一定比例，或已经确认实施主体才可申请；

②并购贷主要针对股权收购发放，但一般底层资产需满足土地开发投资额达到25%以上，在项目前期操作空间较小；

③物业自持运营阶段可申请经营性物业贷。

（2）非标融资包括信托计划、资管计划、拆迁基金等，在项目“前融”阶段（开发贷以前）使用较多。实施主体确认前可通过代建+信托计划、拆迁基金、国企金控平台、担保公司等进行融资。

（3）拆迁项目也可通过引入合作方缓解资金压力，如本土中小开发商与资金实力强的大型开发商合作，由大开发商解决前期资金投入的问题；又如引入战略投资者等。

该项目位于区域规划主干道，是未来面向城市的门户，规划于核心位置设置绿化是开放式商业街区建筑作为城市新亮点，作为便捷联系周边公园区域和居民区域的“中转站”，形成功能分区明确，自然与生活居住完美同和的综合体。是一个以居住、商业和公共绿地为主导功能的综合片区，构建“大公园”城市连廊，形成一体化的公共开发空间体系。

目前，常见商业运营模式类型：

（1）运营品牌输出模式：售卖乃至分拆“运营能力”，成为不少产业地产商轻资产路径的共同选择。这一模式可以较小资金和较低风险实现园区规模化布局；快速新增可协同园区，实现外溢资源的变现；为重资产项目进入新的城市探路；培育新的营收增长点，分拆为有故事性的独立业务业界已拥有非常成熟的运营经验。

（2）资产证券化模式：将项目形成资产包，当项目达到良性状态，快速变现，是外资工业地产的成熟做法，可以有效支撑轻资产模式

（3）搭建产业服务平台模式：从产业的角度出发，以产业为核心聚焦产业黏性的价值，为产业提供相应的配套和服务，增加服务端的比重，以增值服务为核心盈利点；但是“卖服务”的基础依仗前期的夯实招商。只有足够的入驻率，才得以形成“卖服务”的用户基础。

（4）投资孵化模式：“房东变股东”，将园区和园区企业进行利益捆绑，与园区企业共同成长，通过股权分红等获得收益;但是产业投资与孵化投资回报周期长，对产业园区企业的专业性、对ZF资源金融资源的整合能力要求非常高。

（5）在金融工具不足、资金需求量巨大的情况下，合作开发成为一些产业地产开发运营商的现实选择，如产业地产商+住宅开发区商;产业地产商+产业地产商;产业地产商+实业企业等。

鉴于项目周边商业情况，可考虑下列商业管理模式：

（1）城市商业战略定位：大打造地区综合商场

新经济圈诞生新的商业中心，按照新的城市的商业的发展规律，当城市发展到一定程度，受商圈辐射能力影响，在大城市周边的卫星城（新区），将诞生一批以满足区域消费需求和消费升级的本商场（地区综合商场），也就是地区综合商场或区域商圈。

从区域经济发展中收益，从而促进区域商业的发展和业态升级。商圈从传统的集贸市场业态发展为超市业态，最终形成现在的综合百货和大型超市结合的主力业态，城市商业发展的脉络清晰可见。六大主力业态，集聚区域主要商业形态，全面满足区域居民综合消费需求，从日用品到精品百货，从运动休闲到品牌服装，从针织用品到童装系列，从化妆系列到黄金珠宝，从家用电器到家居用品，从食品副食品到生鲜蔬菜，从特色餐饮到空中餐吧，从数码影院到商场演艺休闲吧。强调一站式购物理念。

（2）特色小镇IP运营

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