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四十八 学习（第3页）

“要开盘的1号2号楼在东南角，那不是已经起了几层了？打桩的又是另外几栋楼。新京实行的是高周转，边盖边卖才叫高周转。你看那边刚起，这边又开始打桩了。先多起几栋，把房子盖几层，拿到预售许可证，这样就可以把资金收回来，剩下的部分再慢慢盖。”

张晓晓不仅咋舌：“资本家太狡猾了。”

黄子轩呵呵一笑：“资本家不狡猾就没办法生存了，你只看到人家挣钱，没看到人家背后的那些刀光剑影。我问你，你知道新京的负债率是多少？”

张晓晓大吃一惊：“不是说新京很有钱吗？怎么还会负债？”

黄子轩摇摇头，笑着说：“地产企业都是负债经营，一般都在5060，70就是极限了，但是，新京的负债率达到了80。”

“为什么？”

“新京集团这些年为什么发展这么迅速，这也是原因之一。房产业这些年属于红利行业，谁能抓住机会，谁就能迅速扩张。等着现金流做事，那就要被甩到末流了。”

“那是不是很危险？”

“是，一触即发。只要遇到问题，不能及时解决，可能就会引发多米诺骨牌效应，企业再大，也会在一夕之间坍塌。”

“这么夸张，那就少挣点不行吗？非得要把摊子铺得那么大？”

黄子轩忍不住笑了：“很多事情不是三言两语说得清的。”

张晓晓叹口气：“还是小心一点好啊。我原来以为抱了个金元宝，结果还是说下岗就下岗啊。”

“你放心好了，企业出了问题，对股东的影响最大，对你影响不大，顶多收入会降一点，哪怕是企业垮了，也会有别的企业过来收购的。对你而言，可能就是金元宝缩水了而已。”

张晓晓有些好奇：“你以前都不跟我谈工作的，今天怎么想起和我说这个？”

“你不是说我没有培养好你嘛，所以，从今天开始，我要带你学习啊。现在来看，你还真是一点长进没有，最基础的知识都不知道。”

张晓晓心虚地说：“我会好好学习的。请领导不要放弃我。”

“好，那我问你，开发区这个项目你怎么看？”

开发区项目的楼盘，是新京集团淮清所有项目中最差的楼盘。说最差，其实指的是吸引力最低。淮清人买房最认的是学区，其次是商业等配套设施。而新京集团的开发区项目既没有好学区，附近也没有商业配套设施，关键是开发区人口稀少，刚需也很少。

开发区有几个项目做得挺好，一些是围绕大润发超市附近的几个小区。大润发超市是开发区唯一一个上得了台面的商业项目，虽然不是商业综合体，但是依靠大润发的免费停车位，围绕大润发附近的门面饭店生意很好，吸引了不少人流量。

还有几个是别墅项目。开发区往南去就是学区优良的新城区，往西北就是市区，淮清本来并不大，来回也花不了多少时间。开发区相对安静些，有钱人愿意把家安在这里，图得就是清净和舒适。所以开发区的几个别墅项目，得到一些成功人士的青睐。

“我觉得开发区项目不是太好。作为土生土长的淮清人，我不会考虑在这里买房。一没有好的学区，二没有商业配套，平均价格是比新城区便宜了三分之一，但是真心觉得没有卖点。”

“地皮已经买了，换地方是不可能的，学区呢，也不是我们能规划的。条件就是这样，那你看，怎么样打造卖点？”

张晓晓沉思了一会，说道：“开发区比较热门的楼盘，就是别墅项目。有钱人更关注的是居住的舒适度。但是我们这个项目前期已经规划高层，也不好改了呀。对了，我们这边户型是什么样子的？”

“准备开盘的两栋楼，大户型是158平四室两厅两卫，小户型是100平小三室。”

“那我们大户型就关注改善型住房，主要目标是中产阶级。小户型就关注养老住房，主要目标是开发区拆迁户中的老人。”

“你确定这两个目标人群不矛盾？”

“不矛盾啊，都是有钱人啊！”

黄子轩第次忍不住笑：“中产阶级讲究的是品位，跟拆迁户不是一个基调吧？”

张晓晓反驳：“这些人都属于有点钱，但不是真有钱的人，或者说不是你们说的那种富豪。他们都有相同的心理，想得瑟，而且是那种暗戳戳，不高调的嘚瑟。”

黄子轩哈哈大笑：“你也属于这种人么？这么了解！”

张晓晓也笑了：“不是，我想成为这样的人。”

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