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第169章 营销策划(第1页)

工地上的事情被杨浩稳住了,楼层也起的差不多了,最先开始建的那一栋已经开始封顶了,其中有两栋楼马上就要拿到预售证了。

一般来说,房子拿到预售证就可以出售了,但实际上很多楼盘都存在没有拿到预售证就开始预售的情况,真要说有风险,确实是存在风险,但是这个时候房价便宜。

很多人看到有楼盘开卖,楼起一半的时候就急着买入,其实就是看中了升值空间,如果等开发商后期资金压力小了,价格自然而然的就上去了,到时候再买的话,起码每平米得涨两千以上。

杨浩前几年做房产销售,也听过有开发商没盖完就卷钱跑路的,当时那个开发商还找了代理公司帮他销售,结果盖到一半之后,房子也卖得差不多了,自己一算盖起来还得继续花钱,而且房子卖出去五六成了,怎么算都觉得盖起来更费事,于是带着钱连夜出逃。

事后那个代理商倒霉了,一群业主围住要钱,那一天对于所有代理商来说都是一个沉痛的教训,听说整个销售部被砸的不像样子,几个销售被打的进了医院。

但有趣的是现实依旧没有改变,开发商没拿到预售证就开卖的没有十成也得有八成,而消费者为了图便宜也不管那么多了,事实上这些人也的确赚了,所以有些人也习惯了拿不到预售证就购买的现象。

不得不说,这些头上来抢房子的人,有不少就是炒房团的,可见后期房价的上涨的的确确少不了他们的功劳。

华鑫地产的丽景国际这个项目,估计再有三个月就能拿到预售证了,这种高档小区对开发商的实力是一种考验,当初何曼香为什么预留出资金不动,原因就是他们准备拿下预售证后再开卖。

而实际上,丽景国际这种高档小区,住户买了基本都是自住的,而炒房团瞄准的目标一般都是一线城市的房子,或者是二三线的刚需。

这意味着什么呢?

意味着哪怕这个项目提早卖,没有炒房团的参与根本就营造不出火热销售的场面,而高档小区卖的又慢,还不如稳稳当当的拿到预售证,让消费者心里踏实一些。

随着时间的推移,杨浩的工作重心慢慢转到丽景国际的营销策划上,事实证明,好的策划绝对会缩短销售周期,相对提高资金的回笼速度。

曾经有一个开发商试图自己组建销售部卖房,结果每个月卖两三套,雷打不动,后来开发商实在没办法了找了代理商销售,同样的房子,代理公司一个月却能卖十几套,差距一下子就拉开了,房子可不是小商品,十套房子意味着最少五百万的差距!每个月如此,那十个月呢?这就是有经验和没经验的问题。

杨浩,何曼香,程小冉三人先开了一个碰头会。

何曼香对于策划房地产销售有着深厚的经验,她首先提了几个大方向:“丽景国际位于市高新区南开发区,属于市中心十公里生活圈范围内,是高新区最好的地段,优点是环境优美,道路宽敞,规划合理。”

“丽景国际融合了中西方建筑精髓,打造现代家居园林的典范,南面紧靠东湖,天然碧水,这些都是我们的优势。”

“优势我就先说这么多,下面我说一下策划的重点,首先就是环境分析,包括市场分析,城市规划,房地产开发现状,竞争项目分析。”

“从这些分析中,我们预测市场走向,之后我们要对本市所有房地产客户进行分析,包括住宅需求特征的分析,以及南开发区区域客户的分析。”

“我们要从中找出目标客户,我们要明白,丽景国际的目标客户群特征,选购产品的动机,购买行为特征。”

“还有……”何曼香转头看向程小冉:“开发成本的核算,以及价格定位你们在审核一遍,之后交给我和杨总,我们最终敲定价格。”

“最后我要强调的是营销策略,营销推广策略,媒体的选择,营销成本和预算,这个也交给程小冉。”

何曼香把整体的框架过了一遍,杨浩在一旁专心的记笔记,讲真的,今天他是来学习的,以前没接触过这么高层次的策划活动,而何曼香之前就是中汇地产的老总,她在这一方面有着很深的造诣。

别看何曼香只说了一个框架,但是杨浩结合自己之前接触的东西,还真就总结了一些新知识。

比如说,当客户进入销售大厅,首先销售顾问第一个要讲的内容就是城市规划,环境分析,要让客户脑海中有个大体的印象,我们的房子在哪?我们的房子怎么样?在未来的城市规划中,我们的房子到底扮演着什么样的角色?

这就是何曼香强调的环境分析中的城市规划问题。

其次,在每次和客户的交流中,都不可避免的要比较周围的房子,所以了解竞争对手非常关键,这既是环境分析中的竞争项目分析。

之后比较重要的就是找目标客户了,这就要考虑目标客户的特征,比如说,高档小区的目标客户一般都是白领,商人,以及其他,这里每一类人购买的动机是什么?或许是为了生活质量,或许是因为市中心人口密集交通拥堵,而南开发区道路宽敞且环境优雅,这些对未来的宣传策划很重要。

杨浩在记笔记的同时,偶尔抬头看一眼侃侃而谈意气风发的何曼香,此时的何曼香有着一种独特的人格魅力,自信优雅,乐观向上,让人觉得只要跟着她走,就一定能赚到钱。

或许自己的会成功吧,虽然之前何曼香叫自己过来有“欺骗”的嫌疑,但同时对自己来说也是一个机遇,就差一步了,如果销售成功,他就真的算是成功了,想到这里杨浩还有点激动,实在是吃过了太多的苦,真到了临门一脚的时候,激动的同时也带着一些紧张,同时也在祈祷着之后能一帆风顺……

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